蓝城集团执行总裁傅林江:我们拒绝了一半以上的小镇项目

 在傅林江办公室外等待采访的半小时里,带着项目来谈小镇合作的委托方络绎不绝。

身为蓝城集团执行总裁的傅林江,接待这些满怀期望的远方来客成为他的一项日常工作。

自从宋卫平宣布了他雄心勃勃的“百镇万亿”计划之后,“小镇”一夜爆红,乃至一些不着边际的大盘,也悄悄地在案名里加入了“小镇”两字,摇身一变卷入了这股新浪潮。

但没有人怀疑,蓝城现在几乎已经成了小镇的代名词。

从杭州桃李春风到莫干山的观云小镇,乃至远在成都的多利桃花源,蓝城每一个理想小镇的曝光,都会在都市丛林里荡开层层的曼妙涟漪,也让那些握着巨幅土地却一筹莫展的投资商看到了希望之光。

 

我们拒绝了一半以上的项目。 ”傅林江告诉我们。

如果这是一场恋爱,蓝城的小镇已经有了明确的“择偶标准”:在大城市周边,交通距离市区一个小时内,土地规模在两三千亩以上(极个别情况考虑一千亩左右),自然环境宜居宜游,当地有一定购买力……

不过,这只是一个最基本的条件。

过了这关之后,还需要经过蓝城小镇立项委员会资金管理委员会依次审批通过。

最后一道关口,自然是蓝城集团董事长宋卫平。这位以眼光挑剔著称的大BOSS,对所有的小镇立项拥有一票否决权。

 

尽管每一个小镇的诞生都要大费周章,但是蓝城的小镇计划仍以惊人的速度在推进。

“现在正在建设的小镇项目已经有10几个,两三年时间可能会达到20-30甚至50个小镇。”在傅林江看来,原本十年百镇的时间表,很有可能会提前完成。

这些星布在全国各地的蓝城小镇,生长在形态各异的地貌之上,有着田园般的自然风光和梦幻的房产品,但是最吸引人的,却是蓝城小镇对生活方式的描摹。

做小镇如果只想着赚钱,那90%都会失败,做小镇一定要有念想!”在一次发布会上,宋卫平做下了斩钉截铁的结论。

他口中的念想,就是改变城市和农村,改变一部分人群的生活形态。

为此,在前端,蓝城成立了一个生活建筑研究院,由蓝城召集的一批博士生和硕士生,专门研究小镇的生活空间、商业配套如何开发。

在后端,蓝城还成立了一个综合生活服务公司,解决从营销开始到物业管理、小镇商业运行、大健康服务、资产管理等等小镇生活中的实际需求。

 

在杭州的桃李春风,蓝城在小镇生活这一领域的超前探索,将会最先呈现出来。

到明年下半年一期交付之后,你可以在桃李春风看到农庄、教堂、静修堂、高尔夫练习场、2.4公里的塑胶环形跑道以及健康管理中心,也可以看到耗资5000万打造、专程从英国请来园长的蒙氏幼儿园

小镇生活中心,有医院、商场、菜场、餐饮店、茶吧、书吧、电影院、咖啡吧、理发店、宠物店等各司其命的生活配套……

而在这些背后,是蓝城研发多年的大数据管理平台和整套的服务体系支撑。

业主自治将会是蓝城小镇的另一个标签,由小镇居民组成的“生活设计委员会”,将成为小镇生活的设计师,自主决定这个群体的未来。

形形色色的社群组织,将在小镇居民之间勾织出盘根交错的纽带。

在还没交付的当下,桃李春风的800多户业主们,已经组建了各种社群。这些自命为“春风侠”的未来邻居,已经在一次次的社群活动中形同莫逆。

当然,作为一个新生的事物,蓝城的小镇之路上依然有很多问题有待解决。比如因迥异于传统地产开发的模式而带来的人才缺口……

但是谁会否认,这是一条光明与梦想之路呢?

以下为新浪乐居对话傅林江实录

新浪乐居:之前宋卫平董事长提出了“百镇万亿”计划,到目前为止进度如何?

傅林江:蓝城“百镇万亿”计划展开以后,原来做的过程当中已经有十几个项目,现在正在洽谈的项目达到了30几个。

新浪乐居:当初提出“百镇万亿”是一个十年的规划,有没有具体的分解步骤,到比如一年需要达到多少个?

傅林江:原来宋卫平董事长对我们的要求,是每年有十个小镇的发展规划,这样十年下来做到100个项目。

但从现有的情况来看,可能在两三年达到三十到五十个小镇,所以速度可能会提前,现在全国各地来洽谈的项目也非常多。

新浪乐居:在洽谈的过程中,被你们拒绝掉的项目是怎么样的?

傅林江:拒绝掉的项目估计在一半以上。因为在小镇选择过程当中,第一我们有基本标准,第二我们要经过两大委员会严格的投票表决。

标准方面,我们要求小镇要在大城市的周边;交通距离市区基本在一个小时以内,出行便利;土地规模在两三千亩以上,当然特别情况下一千亩左右可能也会考虑;当地到有一定的购买力,因为小镇做完以后没有人住的话会是很大的问题;宜居、宜游。

此外,所有项目要经过两大委员会表决。一个是小镇立项委员会,我们在前期测算的基础上,立项委员会七人领导小组投票表决,表决同意了这个项目才可以立项。

表决通过的项目我们会做进一步的策划规划和商业洽谈,到一定阶段以后将进入项目的资金管理委员会。这时主要考虑目本身经济价和今后运行情况的测算。

资金管理委员会七人领导小组通过以后,就交给宋卫平董事长,由他来决定做不做,他拥有一票否决权。

 

新浪乐居:也就是说你们已经有一个完整的决策体系了?

傅林江:对,我们现在不是盲目的机会主义,谁有一个项目来我们就做。如果谁的项目来都做,我们今年已经一百个项目了,但最后做到怎么样那就不知道了。

经过筛选以后,现有的小镇系列里面一定都是健康的、能够稳健发展的小镇。

新浪乐居:记得宋卫平董事长也说过,蓝城小镇最终不会靠卖房子来赚钱,那你们如何去盈利?

傅林江:小镇的盈利模式里有三块内容:第一块,是居住空间的出售;第二块,是小镇运行中商业运营的收入;第三块,在小镇配套服务内容当中,大健康管理、金融服务、资产管理等增值服务的收入。

所以现在我们提出来,我们不是造空间卖房子,我们是造生活,把生活元素造出来,把生活方式卖出去,所以我们的盈利模式今后一定是在服务上面。

新浪乐居:如果是以服务为盈利点,意味着你们在交付后期也要有很大的投入?

傅林江:我们一直在探讨这个问题,宋卫平董事长也给我们提出,让我们有高度思想准备——小镇营造不是按原来传统造房子的思维模式去做,这种模式小镇是做不好的。

因为小镇里面存在着教育、文化、旅游、安全、医疗、生活、时尚、商业等等元素,如果小镇要管理,相当于需要一个缩小版的政府机构。

今后我们一个小镇居住1到3万人,而现在一个乡镇、城镇也就是1到3万人,它们会有一个强大的镇政府,公检法都有,那我们小镇里面怎么派?这是一个非常大的挑战。

为了解决这个问题,我们在小镇管理中设立了两大中心。

第一个是生活建筑研究院,集聚了原来蓝城、绿城集团相关联的一批博士生和硕士生,专门研究小镇在开发过程种生活空间、商业配套、环境道路、一些设施设备如何去设计,以实现高质量的理想生活方式。

第二个是综合生活服务公司,它主要解决从营销开始到后面的物业管理、商业、大健康的服务,以及商业运行和资产管理等等。

我们成立两大体系以后,为小镇的营造和运行提供组织保证。

 

新浪乐居:既然模式完全不同,是不是意味着小镇的人才需求也与传统地产开发不同?

傅林江:人才问题确实是小镇运营过程中的大问题。

小镇提供的服务不是原来常规的物业服务。常规的物业服务是保洁、保安、维修等简单人员的配置,现在我们要保大健康管理、保园区的文化建设、保我们的居家照护,以及金融资产的管理,包括我们今后的农业配送……

我们要解决吃的问题,解决精神上的问题,解决健康和长寿的问题。这里面需要综合性的人才,跟传统房地产行业差别非常大。

这对我们是一个考验,但我认为也是一个非常大的机遇,因为现在全国真正系统性做小镇的开发商,据我了解还没有。

 

新浪乐居:很多人对于小镇这个概念可能还是非常模糊,毕竟还没有眼见为实的交付物。所以我特别想知道,接下来哪个项目会率先交付,可以展现小镇生活?

傅林江:我们现在在做的10几个个小镇里面,最快的可能就是杭州桃李春风。

明年的下半年,桃李春风第一期亮相以后,小镇中心、健康管理中心,包括大数据管理和后台整套的服务体系将会全面展开,投入市场。

在这里,我们投资5千多万开办了12班的幼儿园,将引进蒙氏教育,幼儿园园长已经从英国选定了,是一个教育背景毕业的硕士生。幼儿园的老师们在桃李春风把房子都买起来了,他们的决心很大。

另外,桃李春风的小镇中心对人们生活的需求已经有了全面的考虑。

比如这里会有茶吧、书吧、咖啡吧、理发店、餐饮店、电影院等等,我们考虑到小镇里面一定有很多狗,现在我们在引进国际品牌的宠物店,涵盖狗粮、宠物衣服、美容,包括寄养以及宠物医院等。

因为这些都是在规划设计中要提前考虑的,如果到后面再去做,主体流线和装修都会出问题。

在招商的时候我们不是谁来买就卖,我们要求一定要按照我们设定好的领域匹配。

比如这个地方是开宠物店的,那就只能开宠物店,因为开宠物店的地方是特殊设计的,你不能到另外一个地方去开。

这边肯定是洗衣服的洗衣店,因为洗衣店的下水管道水的处理方式不一样,它的水不能够和一般的水混合在一起。

另外我们会做一个教堂,一个敬修堂和农庄,希望大家能够有休闲、静心养生的地方。

服务内容方面,今后在这里会有大健康管理体系和一个五星级的护理院和日间照料中心。

以后在整个社区的管理当中,我们今后会有大量的机器人来替代保安做社区管理。

 

新浪乐居:社群组织,似乎也成为了小镇中非常重要的存在?

傅林江:宋卫平董事长要求我们每个社区里面,都要设立生活设计委员会,委员会的主任、副主任都是业主担任,这意味着小镇里面的生活怎么去打造,是我们业主自己来设计。

此外在社区文化建设过程当中,我们建立了大量的社区组织。

桃李春风的社区组织非常活跃,因为已经有800多套房子卖掉了,虽然现在没有入住,但他们周末都会组织各种活动,人与人之间已经非常熟悉,相互之间建立了友好的关系。

未来在桃李春风,我们会建立“时间银行”,设立是虚拟的“桃李春风币 ”,只要大家为社区来做义工服务,我们就给他“桃李春风币 ”,它不是钱,但是可以用来“购买”别人的义工服务。

这纯粹是利用大家碎片化的时间和自己的专业特长,进行劳动交换,同时也是为社区服务。

这个模式国外已经做得非常成熟了,目前国内在这方面做得好的还不多。

 

新浪乐居:现在看到的蓝城小镇,好像都会有农庄,这会是未来小镇的基本配置吗?

傅林江:桃李春风最遗憾的就是没有农田,但在其他小镇都会有呈现。

比如春风长乐也好,春风江南也好,包括德清的观云小镇、厦门的桃李春风、北京的桃李春风、成都的多利农庄等等,在小镇中心都会展示农业。

作为传统房地产开发商转型的企业,我们可能又走在了前面。

因为宋卫平董事长对农业的关注程度十分高,他对解决现在农民、农业、农村问题,和生产、生活、生态问题,号称“三农”、“三生”问题有一种特别的情节。

所以他现在把农业部的一些院士级科学家和浙江省农科院的一些科学家们集合起来,打造了蓝城农业科学研究院,专门研究种子种苗、种子管理、土壤监测以及以后农业新产品的研发等等。这些对农业提升产量和农业发展打下了很好的基础。

新浪乐居:除了农业,小镇还有没有考虑加入其他的产业?

傅林江:我们现在慢慢往文旅方向走,最近我们有几个大的合作项目中,主要是和几个旅游项目谈。

我们的小镇一定不是一个孤立体,一定是一个有非常好的居住空间和很好的商业配套,和可能有一个都市农庄的体现,和大健康管理体系以及我们这套互联网大数据的应用,复合在一起的生活和产品融合的综合体,最后形成一个旅游风景点。

我们也研究了世界上比较有特色的小镇,比如像法国的巴登巴登、依云小镇等,小镇本身是一个生命体,它是有活力的、有灵魂的,它不是一天就能成为一个非常活跃的小镇。

国外有些小镇的生命体,到现在为止成长了几十年,才形成了两到三万人的小镇。

但是你在小镇的营造和顶层设计的时候,一定是要把小镇的活力做出来。一个小镇里面一定有一个灵魂,一定有它的内在文化底蕴,这些都做了以后小镇才有活力。

现在很多开发企业,认为做一个小镇把空间造完,把房子卖掉,这个小镇就做好了,不是的。

你做的小镇空间卖完了以后,后面人们生活得是不是愉悦的?是不是快乐健康的?这些问题全都要考虑好。

所以我们的理念和情怀一定要是超前的,不然做出来的一定还是传统的房地产开发。

 

新浪乐居:现在我们也看到,决策层也逐渐关注起小镇的建设。在蓝城小镇的建设过程当中,有没有政府部门会给予支持?

傅林江:在特色小镇建设过程当中,我认为最重要的是政府的支持。如果没有政府的支持,光靠企业去做一个小镇是非常难的。

这里有两个问题。

一个问题是政策上,不是说政府给我多少土地获取的优惠,而是我的大规划做完以后,政府后续的支持。

一旦政府支持的方向偏移了以后,比如产业政策偏移、或者政府对我们的规划进行调整,那这个小镇就只能做一半,这是最大的一个挑战性问题。

另外一个问题,国家现在强调的特色小镇,完全是以经济属性为主题的,以产业为主体来引导小镇的做法。

我们认为在小镇建设过程当中,定位应该是社会属性,我们是解决人类生活质量的提升、生存环境的改变、人的生存方式的转变,应该从这个角度来考虑。

后面带来的是什么?才是经济属性。

就是把我们人的生活改变了,企业家们到这里来了、创业人群在这个小镇里面生活下来了,它所带来的就是产业。当然我们的小镇建设中,养老、大健康、教育和旅游本来就是产业。

 

新浪乐居:一个好的小镇需要有一定的成长周期,所以整体资金投入势必也非常大。那么在资本方面,你们如何来衔接?

傅林江:小镇发展确实是一个漫长的过程,现在资本层面,一个我们设立了一个发展基金,基金模式基本上是一个项目、一个项目来做。

因为我们现在的小镇基本上在大城市的周边,相对土地价格不是很高,所以投资量不是太大。

另外一个是一个小镇本身的投资,我们滚动开发的资金量估计上百亿左右,但一次投资量不会超过5-10亿,不像城市里面的地产操作。

我们是从滚动开发的角度去思考这个问题的,现在解决资金问题,基本上是基金加自有资本投入。

新浪乐居:其实现在已经有越来越多的开发商涌入了小镇的建设浪潮之中,作为这一领域的先行者,你们如何看待这一现象?

傅林江:首先,我们欢迎所有的有志于小镇开发的企业家们,共同去参与小镇的开发建设,希望大家一起做。

因为中国发展过程中,想要改变城市面貌、乡村面貌和人们的生活方式,需要的是大量企业家的努力,靠一个企业是做不了事的。

同时我们不能完全以小镇开发为名义,去圈一块地,最后变成一个小镇房地产。

这个过程中不仅是政府要有所控制,开发商也要有这种责任心去做,否则小镇变成原来开发区的升级版,或者又成了一个城市房地产,最后可能又变成空城,造成一系列的后遗症。