孟晓苏:房地产和基础设施建设将是海南自贸区建设的重要物质支撑

文旅产业网3月3日三亚电 2月13日下午,中金鹰和平发展基金会自贸微论坛(以下简称“CGE自贸微论坛”)第二期在三亚市凤凰岛举行。本届论坛的主题是自贸区背景下海南房地产业发展策略与路径高端对话,听海南省金融发展促进会会长、中金鹰和平发展基金会投资委员会主席王一林与“中国房地产之父”孟晓苏为海南房地产把脉,孟晓苏认为房地产和基础设施建设将是海南自贸区建设的重要物质支撑。


 

房改为二十年来中国经济发展注入强大动力

对于房地产的地位和作用,孟晓苏认为,房改二十年来,房地产有力带动国民经济增长,拉动了相关制造业的发展。孟晓苏说,在海南刚建省不久,九十年代初期曾遇到严厉的房地产调控,由此造成海南经济的长期低迷。面对九十年代中期国民经济的困境,朱镕基副总理接受了我的建议,提出将住房建设培育为新的经济增长点和新的消费热点。

作为八十年代万里同志秘书和九十年代房改课题组组长,孟晓苏回顾了改革开放历程。“四十年前改革开放是从农村起步,解决了前二十年的发展动力问题;二十年前的房改则为后二十年的发展注入了强大动力”。房改所启动的巨大内需市场,拉动了中国原材料、重化工与各项制造业发展,现在中国的经济强项,多数是由房地产与基础设施建设拉动起来的。“房改前我国经济总量是世界第七位,房改后从2000年开始,平均每两年晋级一个位次。到2010年中国经济成为世界第二,近年则进一步拉大了与后面国家的距离”。

产业经济学有个理论,一个产业对GDP的贡献达到5%就是支柱产业,我国房地产业早已超过这个数据。而在我国的地方政府收入中,土地出让金与房地产税收合计超过30%,在海南则达到50%。虽然房地产业经常遭到“舆论围剿”,使社会不时陷入迷茫,但它在我国经济发展中的重要地位和作用是客观存在、不容质疑的。

衣食住行是百姓生活。实现温饱后,“住”和“行”就成为人民幸福生活向往中的重要内容。房地产业不是经济发展的‘毒瘤’,而是家常吃的米饭和馒头。行业普遍共识认为,旅游房地产是中产阶级出现以后的概念,是社会发展的自然规律,要允许他们到海南购房置业,这也是富裕起来中国人对美好生活追求的必然要求,并且旅游房地产是海南经济发展的重要支柱产业。另外,海南发展旅游业与现代服务业都要有承载体,需要发展旅游房地产、医疗房地产、养老房地产、文化房地产、物流房地产和配套基础设施。它们都是具有海南特点的实体经济。换个“马甲”可以,但实际上“马甲”还是穿在房地产身上。要中国经济不吃米饭馒头都改吃“洋荤”,甚至是“无土栽培”的“太空食品”,不太现实。建设海南要秉持实事求是精神,专家建议一定要符合海南的实际。房地产投资与基础设施建设,是海南未来经济与社会发展中的实际支撑以及物质载体。

 

中国房价如“发泡水泥” 涨起来就结实地稳固在那里

“中国房价就像发泡水泥,涨到一定程度后就凝固了,结结实实地撑在那里。中国到现在为止,还没有出现一次全国性的房地产泡沫。” 孟晓苏指出,随着经济发展与人民生活水平的提高,房价整体也在上涨,没有出现过一些国家和地区出现过的房价大幅度下跌和“泡沫破灭”的情况。日本房地产泡沫破灭是由于地价暴跌,我国则是由政府供地,价格持续上涨;美国经济下滑源自房价下跌,使不少低首付、零首付的房屋断供,而我国房贷首付款比例高到30-50%,怎么会产生银行金融风险呢?而且在居民买房子不久,房价就上涨甚至几年后翻番,居民还只需要根据与银行的协议还本付息,增值的部分就全都归购房居民了。

孟晓苏认为,在以一手房供应为主的市场上,不会出现全国性的房价下跌;只有到了居民对新房的需求饱和,市场转入以二手房交易为主的阶段,才会出现房价有涨有跌的情况。1987年我国城镇平均房价每平米仅430元,去年年底新房均价涨到每平米8735元,三十年里以每年10.5%的速度上涨。在着力抑制房价上涨的近几年,前年平均房价上涨10.6%,去年上涨10.7%。我一直主张要把真实情况告诉居民,不要用“房价下跌”的不实说法去误导百姓。

“住房市场体系与住房保障体系,二者相辅相成”,孟晓苏说。在二十年前房改课题组所提出的房改方案中,就明确提出“市场提供商品房,政府提供廉租房”,近年国务院提出,“以市场为主满足多元化需求,以政府为主提供基本保障”。在最近的中央经济会议中又提出,“要完善住房市场体系和住房保障体系”。孟晓苏认为,要区分“两个体系”,明确政府与市场的不同职责,不能混同一谈,海南应按照市场体系和保障体系的原则,建立如香港和新加坡的廉租房和组屋住房体系,保障当地居民和引进人才的居住需求。在完善住房保障体系的基础上,商品房价格上涨就不会伤及普通百姓。


 

农民进城带来大量房地产需求,房价不会下跌

“在楼市调整过程中,政府希望房价不要上涨过快,也不要下跌,这种情况对经济发展有好处。”面对嘉宾的疑问,孟晓苏信心十足。“这样的局面不难实现。中国经济目前还处在快速发展阶段,青年人一般不会得老年病,这就是我的‘年龄段理论’”。他把房改才二十年的中国比喻为20岁的青年人,认为在城镇化快速发展时期,中国不会出现日本房地产泡沫那样的“老年病”。

他说,农民进城带来了新的房地产需求。一方面是农民转变为新市民需要买房,现在已出现不是返乡过年,而是接父母来城市过年的情况,城镇化发展逐渐进入新时期。另一方面,农民已提出了农村宅基地流转的要求,如何实现农村集体建设用地的“三权分立”实现规范转让,已提到完善法律法规的日程上来。十八大以来已解决了一亿多非户籍人口进城落户,今后每年还要有1000多万人口进入城市,都需要进一步推动房地产发展与城市基础设施建设来与之相适应。

 

各地房地产调控政策都应符合中央的新要求

从去年年底到今年年初,中央对房地产发展提出了新的要求。在中央经济工作会议上提出这样四句话:一是“要建立房地产市场平稳发展长效机制”;二是“明确房子是用来住的,不是用来炒的定位”;三是“因城施策,分类指导,夯实城市政府主体责任”;四是“完善住房市场体系与住房保障体系”。各地房地产调控政策都应符合中央的新要求。

海南有巨大的发展空间。海南的可用土地比台湾岛多一倍,而人口比台湾少很多,在发展房地产业、旅游业、现代服务业等方面海南是不缺土地的。需要研究如何集约利用好土地,海南需要外延式扩张与内涵式发展相结合。在内涵式发展中可以看到,三亚市通过城中村改造,发掘了城市内部的土地资源,补偿款足够拆迁户购买商品房。这堪为全国示范,既满足了城市土地需求,又改善了原住民的居住条件。

海南发展对房地产依赖度高,这是以旅游业与现代服务业为主的特殊产业结构派生出来的。海南房价今后继续上涨也是肯定的,“国际旅游岛”与“自由贸易港”的发展必然会继续提升海南房产价值。海南的房地产与基础设施建设,现在不是多了而是还不够。当然“炒房”行为要遏制,但外地人来海南购房不应过度限制。人民群众养老休闲需要有“更舒适的居住条件、更优美的环境”,给海南送上门的钱海南不收,钱就会流到其它地方去,海南应该用市场的收入,增强财政的力量,并用于基础设施建设和反哺保障住房体系的建立。海南转型发展不能把洗澡水与孩子一起泼掉,不能“因噎废食”而要“因城施策”。



中高收入人群进入海南,为发展现代服务业提供了条件

 

很多大陆人来海南买房,他们都是中等收入以上的人群,有的后来就在海南就业了,其中不少是海南需要引进的人才。孟晓苏认为,海南不需要用“送别墅”的办法来引进人才,许多人才已经通过买房、租房与旅游居住,主动进入了海南,而且居住时间已在延长,其中不少是专家教授、企业家、党政干部,还包括党和国家领导人。如何利用好这些候鸟型专家为海南发展服务?是需要研究的。未来海南自贸区(港)政策构建出更广阔的发展空间,会吸引更多人才到海南来,较长时间居住或在海南就业。现在海南的现代服务业已初步发展,今后还会有著名院校、著名医院来到海南开办分校与分院,有更多金融机构设立在海南。孟晓苏说,有了更多人口才有更多需求,需求会带动海南现代服务业的发展,而且外来人口比原住民有更强支付能力,可以促进高端服务业的发展。随着这些中高收入人群的更多进入,旅游业与现代服务业的发展才会有更好的市场条件。

在发展快的时候,有些配套设施一时跟不上是正常现象,但发现问题要赶快跟进、加快补齐,哪怕被动一点,只要自觉跟进就行。比如海南的物价问题,海南蔬菜不少是从大陆运进来,把海南的物流理顺,包括打通“最后一公里”,物价水平是可以稳住的。再说,旅游地的物价一般都会高一些。“我到夏威夷旅游时看到,那里的物价比美国本土贵不少,但是那里旅游人口八倍于本地人口,旅游人口到当地花钱,虽然拉高了物价,但是让本地人的收入增加了不少,形成了新的价格体系。” 孟晓苏认为,马云将互联网虚拟经济链接到物流实体经济,这是独特的创造。我希望通过多种方式将双向物流打通,让海南物价能够在供给充分的条件下有所回落。


海南对房地产业的自觉调控有利于保持平稳发展

中央提出海南在产业结构方向上,要着重发展旅游业、高新技术产业与现代服务业。孟晓苏认为,海南的自由贸易区(港)不能以传统制造业与转口贸易为主。在高新技术产业中特别要发展航天产业,因为海南有了文昌航天发射基地,就有条件发展与航天相关的研发与生产、拓展航天旅游。海南发展旅游业需要大量投入,包括旅游设施投入与房地产投入,发展现代服务业更需要投入,建设医院、学校、体育设施,都需要相关房地产业发展的支持。这样就可以既把握未来的发展方向,同时也可稳固地站在海南现有发展基础之上。对于房地产在海南的重要地位,应予以足够的重视。

在如何规范发展海南房地产的问题上,孟晓苏很认可海南省政府在房地产发展中所把握的节奏。房地产给地方政府带来的风险主要不是市场风险,而是上面政策多变的风险,海南在这方面吃过大亏。吸取了历史上几次房地产快速发展的经验教训,海南对房地产发展的自我调整与自我控制力极强。有这样的主动调控,我认为主管部门不必对海南有太大的担心,不要总想通过“约谈”,用“一刀切”改变“因城施策”的正确政策。至于如何把握调控节奏,他相信睿智的海南省政府领导人会有很好的办法。

孟晓苏说,不要被一些模糊说法所忽悠,比如用三亚市居民的收入水平去跟高价海景房的房价进行对比,搞出不符合实际的“收入房价比”。三亚楼市是一个典型的“二元结构”,外来购房者与本地居民购买的不是同类房屋。在这种情况下,特别要强调完善“两个体系”,即“完善住房市场体系与住房保障体系”。市场化的海景房房价上涨了,对本地居民没有坏处反而有好处。政府的土地收入与相关税收由此增加了,就可以拿出更多资金投入保障性住房建设,更好满足本地居民的拆迁安置等保障性住房需求。