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探索房地产新发展模式治本之策，与时俱进、因地制宜、因企而异地去探索房地产发展模式是一个方向

编辑：蓝绿编审：长风来源：文旅产业网发布时间： [2024-08-17]

如花文旅产业网8月17日博鳌电 在2024博鳌地产发展暨代建大会上，针对目前房地产市场仍处下行的状况，与会专家围绕“构建房地产新发展模式的治本之策”进行了热列讨论。大家认为，在新模式的探索之中，与时俱进、因地制宜、因企而异地去探索房地产发展模式是一个方向。

当天的讨论会在浙报传媒地产研究院院长丁建刚的主持下，广东省房地产行业协会会长王韶、海南吉祥置业有限公司董事长、世嘉控股集团（杭州）有限公司董事长朱岳海、华发股份首席设计官黄凤彬、 F.O.G 富尚资产集团董事长、越秀 REITs 独立董事陈晓欧、金地集团开发管理公司副总经理王英臣等嘉宾参与了当天的讨论。

广东省房地产协会会长王韶：通过生态、生活、生产的努力，过渡到房地产新的发展模式

王韶在讨论中说：“识时务者为俊杰”。房地产要想在这个时候成为俊杰，必须要顺势而为。因为房地产的作用和功能已经进行转变。

第一个变是房地产的作用和功能已经由之前的推动器转向了稳定器，第二个转变是房地产调控从之前的抑制过热转向了消化存量、优化增量。第三个转变是需求的转变，之前我们的需求更多是为了满足基本居住，现在必须要满足对高品质生活的需要。最重要的一个变化是，我们的发展模式由之前的三高转向了新发展模式。

而我们的新发展模式是与时俱进的，因为我们的社会、经济不同的变化，房地产新发展模式也应该是与时俱进的，而且这个新发展模式是因地而异，不同的地方有不同的模式，包括接下来的调控也是一样，放权给各地方，一城一策。另外要因企而异，不同的企业有不同的做法。

还有一个就是因时而异，不同的地方、不同的企业、不同的时代，我们的模式跟新模式都是相对的。这个新模式要从三个层面来讲，一个是政府的监管层面，第二个是从我们的需求端，第三个是供给端，也就是开发商这一块。并且我觉得开发商是更为迫切一点。

从监管层面来讲，在相关会议提出，要建立人房地钱要素的新的联动机制，以人定房、以房定钱、以钱定地。这些年房地产的乱象应该说是无穷无尽，通过高质量发展能实现土地+金融这些资源在市场里面实现最佳的配置，这也是相关公报里面的一个重要精神。这是一方面，通过这些举措避免房地产市场大起大落。

从需求层面来讲，早几年就提了租售并举、租售同权，建立市场+保障的完善科学供应体系。现在城市之间由于快速干线不断地完善，人员的流动加剧，租赁需求也很大，所以未来长租公寓方面，这应该是一个新的蓝海。再一个是供给体系，从房产企业管理者要树立新的房地产观。

房地产就是要围绕着城市的发展，包括城市居民的生活，提供一个高品质的生产空间、居住空间，也包括高品质的场所和服务，这些高品质的服务包括衣、食、住、教、养、娱、购等等方面。在这种情况下，房地产的新发展模式就一定要做到增长的稳定性，不能大起大落，要与相关的行业、产业要协同发展。

在环境可持续发展方面，有关全会再次强调了绿色发展、低碳发展和循环发展，所以房地产企业只有通过生态、生活、生产的努力，才能顺利过渡到房地产新的发展模式。

华发股份首席设计官黄凤彬：顺势而为，因城施策、因地制宜是房地产新模式发展的方向

黄凤彬在讨论中说，我非常同意因企施策、因地施策。我觉得顺这个势，要结合企业的情况因企施策。就我们企业讲，我们在地产主业下发展了上下游所有的产业链条，包括我们的会所运营、装配式施工公司、学校、华发农业、商管运营公司、租赁公司等等，我们都是结合着上下游，针对我们这个企业目前发展的现状，再结合国家政策的大趋势，制定自己企业的标准，这样提出我们的数字化、智慧化、绿色化和产业化的四化，包括还有十五优。

结合科技+好房子，解决老百姓的痛点问题，比如说噪音的问题，还有物业服务效率和水平的提升。结合老百姓对美好生活的追求，对好房子的功能和科技的需求，再针对国家大的政策，结合企业这么多年积累的经验，慢慢摸索出一条属于华发的科技+好房子的道路。我们的无人机送快递到露台，也是跟低空经济这种国家大的导向契合的。这些都是结合企业的特点来做的，并且找到了一个符合自己企业目前的科技+好房子的道路。

世嘉控股集团（杭州）有限公司董事长朱岳海：地产下行对海南没什么影响

朱岳海在讨论中说，我是浙江人，2002年到海南，一直在海南做地产，我们在海南做的就是一个海南本土的房地产公司。我认为这次市场下行对海南的房地产没有什么影响。

他说，2018年的时候海南自贸港政策出来之后就全岛限购，供地、报建全部都限了，去年、前年三亚的房价还在上涨。三亚今年和明年的供应量是前面三五年的总量。后面可能还有大批量的核心地段的产品会推出来，从现在开始到明年、后年，还有大量的供应出来，包括有很多城市更新的项目，每个项目都是几百亩的面积，容积率都是3以上，它的供应量很大，但是房价还是有点上升的。海口这两年略微有点供大于求。

目前，海口的刚性需求很多，三亚有百分之七八十还是外地人来买，以前到三亚买房子的人都喜欢选择小面积的，现在想要大面积的，小面积没人要。

金地集团开发管理公司副总经理王英臣：“全周期开发管理”是一片蓝海

王英臣说，企业在现在的市场困境之下，如何找到我们自己的定位？如何因时、因势去实现业务转移和创新？代建也是正是因为行业的转变给我们带来一些大方向的机会。

房地产到现在为止还是一个资金密集型和资本驱动型的业务，这一点不可能发生转变。这几年的行业去杠杆，资本投资策略和趋向也发生了一些转移，传统金融机构从信用方式转向了项目型方式，非传统金融机构从债性融资向股性融资转移。

现在要去杠杆，意味着市场的投资主体开始多元化，我们可以看到市场上城投拿地，产业方主动获取土地，金融机构主动和被动地获取一些项目的控制权，这些项目有些是不良资产，有些是发现在结构化机会里可以用更好的股性投资机会摘地。

投资多元化就意味着这些新的投资主体没有自己的开发能力，或者没有必要建立全套的开发能力，正是因为市场上出现了一些标准化代建的公司，或者是一些已经经受过市场验证的公司可以提供的服务，这才出现了投资和管理分开的局面，而代建规模也因此实现了快速增长，渗透率实现了快速的迭代。

要做好代建，与传统开发不同的是，过往在做任何投资的时候，可能每个开发商有自己的个性化选择，但一个开发商要实现原来的快周转、高杠杆，一定要在投资端设定一个标准化模型，项目选取是标准化，对项目管控也是标准化的。

而代建的投资主体是多样的，有国企，这类委托方更看重合规；有资本代建，资本方更重保值增值，这会导致甲方的需求各不一样。

要做好代建，一个是专业力，这是基本功。就需要更好地跟委托方建立沟通机制，每个企业要从自身能力来说，不停地健全自己的能力，从标准化的能力到建立差异化的能力。

另外还有一个是"代建+运营"，住宅项目是所有开发商的基本功，而代建+运营"就要不管是产业运营、商业运营，还是公寓运营、保障房的经营管理能力各方面的能力都要全面提高。

王英臣，我们一直说代建，这其实是一个比较口语化的称呼，我们叫"全周期开发管理"，这是一个大的蓝海，目前大家更多地都是在做同质化的事情，但是未来新的挖掘空间会更大，包括存量的盘活这类机会。

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